Baurecht – was sollte ich hierzu wissen?

Ob ein Grundstück über ein Recht zum Bauen verfügt und was genau auf diesem realisiert werden kann, ist von vielen Faktoren abhängig. Allerdings gibt es drei Grundlagen, die für eine Bebauung im Sinne des Baurechtes von besonderer Bedeutung sind.

Hierzu zählt unter anderem der Bebauungsplan. Ist ein Grundstück im Bebauungsplan vermerkt, werden von der Gemeinde Kriterien vorgeschrieben, ob ein Grundstück überhaupt bebaut werden darf und wenn ja, welche Kriterien dabei eingehalten werden müssen. Ob eine Bebauung möglich ist, ist in den meisten Fällen von der Grundstückserschließung abhängig, die gesichert sein muss. Zudem müssen die vorgeschriebenen Maßgaben aus dem Bebauungsplan bei der Bebauung stets eingehalten werden. Ist dies der Fall, wird meist ein Baurecht für das entsprechende Grundstück erteilt.                                                                 

Wurde bei der Gemeinde kein Bebauungsplan aufgestellt, sollte überprüft werden, ob das Grundstück in einem „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“ liegt. Genaue Informationen bezüglich dieser Vorgaben sind im Bundesverwaltungsgerichtsbeschluss 31, 22/26f festgehalten. Hierin heißt es, dass ein Baurecht automatisch dann besteht, wenn die Erschließung des Grundstückes gesichert ist. Welche konkreten Bauvorhaben auf diesem Grundstück realisiert werden können, ist von den Eigenschaften der näheren Umgebung, der Beschaffenheit des Baugebietes, der jeweiligen Bauordnung des entsprechenden Bundeslandes sowie der Gemeindesatzung abhängig. Sollte zudem ein Denkmalschutz der Siedlung oder des Grundstücksbestands vorliegen, so müssen außerdem die Vorgaben der Denkmalschutzsatzung bei der Umsetzung des geplanten Bauprojektes berücksichtigt werden.

Trifft keiner der beiden genannten Gründe auf das Grundstück zu, liegt dieses in den meisten Fällen im Außenbereich einer Gemeinde. Ein Recht zum Bauen für das Grundstück liegt hierbei nur in besonderen Fällen vor. Dies betrifft unter anderem privilegierte Vorhaben. Hierzu zählen beispielsweise Bauvorhaben, die der Nutzung von Landwirtschaft oder der Energieerzeugung dienen. Auch die Errichtung von Industriegebäuden oder Militäranlagen wird hierunter zusammengefasst.

Liegt ein Recht zum Bauen für ein Grundstück vor, ist die Grundlage für die Bebauung geschafft. Bevor es allerdings mit dem Bau losgehen kann, wird noch eine Baugenehmigung benötigt. Denn nur wenn eine Baugenehmigung vorliegt, darf in Deutschland ein Bauwerk errichtet werden. Um eine solche Genehmigung zu erhalten, muss ein Antragsverfahren durchlaufen werden.